2029年，离现在只有三年多。三年多能发生什么？ 一套房的贷款还不到十分之一，一个孩子从小学三年级升到初中，一座城市的新区可能刚把路修通。但对楼市来说，这三年多，可能正是从“熬”到“爬”的关键阶段。 不少研究房地产的专家给出过一个相对一致的判断：到2029年前后，房价大概率不会暴涨，也不太可能继续深跌，而更像是在缓慢爬坡、分化修复。 这个判断听起来不刺激，甚至有点平淡。可是，想弄明白它为什么站得住，得把时间往回拨，回到楼市压力最集中的那段日子。 2024年5月，彭博社援引知情人士报道了一个消息：中国正在考虑一项提案，由全国各地地方政府收购数百万套未售出的住房。 数百万套，这个量级当时让很多人吃了一惊。报道称，这一救助计划将成为中国迄今为挽救房地产市场所采取的最具雄心的举措之一。 消息人士说，国务院正就这一初步方案征求多个省份和政府机构的意见。在此之前，中国曾尝试过几项规模较小、以国家资金消化过剩住房库存的项目，但这一次讨论中的计划，规模要大得多。 思路其实不复杂。国有企业以大幅折扣，从陷入困境的开发商手中收购未售出的住房，再由国有银行及其他金融机构提供贷款。 开发商拿到现金，能喘口气；库存被接走，市场少了一块压在头顶的石头；收来的房子还能另作他用。当然，报道也提到，官员们仍在讨论该计划的细节及其可行性。 即便决定推进，也需要数月时间才能最终敲定。为什么会把这么大的力气投向“收房子”？看看当时的数字就明白了。 据彭博社当时报道，2024年前4个月，中国住房销售额暴跌约47%，未售出住房库存徘徊在8年来的高位。这加剧了房地产市场的下行，可能使约500万人面临失业或收入减少的风险。 房地产从来不只是房子本身。它连着钢筋水泥、家电家具，连着装修师傅、物业保安，也连着无数家庭资产负债表上最重的那一栏。 所以，当2024年4月30日中共中央政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施后，投资者一直在等待政府下一步举措的细节。 市场的反应很直接。 自那时起，衡量中国房地产股表现的一项指数上涨约14%。股价涨的是预期，而预期背后，是大家对“存量怎么消化”这道题的期待。 这道题，此前并非没人做过。北京过去曾试验由国家收购未售出的公寓，但大多数规模较小的举措收效甚微。 2023年初，中国人民银行通过一项专项再贷款工具，向部分金融机构提供了1000亿元人民币，约合138亿美元的资金。这笔资金旨在支持8个试点城市收购未售出的房产，用于当地的保障性租赁住房项目。 8个城市，1000亿元，放在全国楼市的盘子里，确实只是一次小范围的试水。真正的难点在于缺口。 在住房供需缺口弥合之前，房地产行业很难真正企稳。2023年，未售出住房库存攀升至36亿平方英尺，为2016年以来的最高水平。 有人算过一笔账：政府若要把这些库存全部消化，至少需要花费7万亿元人民币，约合9670亿美元，相当于中国2024年预算赤字的78%。这笔钱，不是一个小数目。 更棘手的是“谁来出”。动员地方政府来减少住房过剩库存的计划，可能会进一步推高地方政府的债务水平。 截至2023年，中国的债务已攀升至国内生产总值的56%。银行也将承受压力，因为不断上升的坏账和不断收窄的利润空间，已经侵蚀了它们的资产负债表。 一边是必须消化的库存，一边是有限的财力和银行的承压能力。这就决定了，收储这件事，注定不可能一口吃成胖子。 后来的事情，也印证了这一点。2024年5月，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 从1000亿元试点8个城市，到3000亿元面向全国，规模确实扩大了。但和那笔“至少7万亿元”的理论账相比，仍然是循序渐进。 这恰恰是理解2029年房价的钥匙。楼市修复，靠的不是某一个“大招”一夜之间扭转乾坤，而是一点一点地消化、一步一步地托底。 收储节奏慢，库存就消化得慢；库存消化慢，房价就很难急涨。但反过来想，节奏慢，也意味着不会大起大落，不会出现那种一刀切下去、所有人措手不及的局面。 把视线拉回到2026年，市场已经开始给出一些不一样的信号。据贝壳研究院数据，2026年前三季度，全国二手房网签面积约6.17亿平方米，同比增长10.7%；二手房占住房成交比重已达52%。 二手房成交超过一半，这件事本身就很有意味。它说明，住房市场的重心正在从“盖新房、卖新房”，转向“流转存量、改善居住”。 换句话说，大家买房的方式变了，市场的结构也变了。楼市有句老话，叫“量在价先”。成交量先回暖，价格才有可能跟上。 如今量在动，但价还没有明显动，这正是爬坡初期最典型的样子。一个人从低处往上走，最先恢复的往往是步伐，而不是高度。 所以，到2029年前后，楼市最可能呈现的，是这样几幅画面。全国整体房价，大概率在缓慢修复中