南屏广生村3月开票表决那天，现场过了三件事：旧村搬迁改造意愿、3宗权属用地转国有、回迁位置规划草案。 三个议题同意率分别95.58%、92.30%、93.81%。 到了6月、7月，3号地块设计招标和资格审查陆续推进，回迁房从“要不要改”进入“怎么建”。 3号地块用地41913.68平方米，新建10栋回迁楼，约1345套，最高约26层，总建筑面积约177735.99平方米。 机动车位1195个，非机动车位359个，配公共设施、首层架空车库和地下车库。 整个广生及周边片区改造总用地58.82万平方米，方向是智慧化住宅、商业和公服一起做，归到南屏科技生态城。 广生只是珠海城中村改造的一个落点。 2026年4月印发的《珠海市城中村改造专项规划（2023—2035）》把范围画得更清楚：全市64条城中村，总用地约14平方公里。 香洲31条、高新15条、金湾5条、斗门13条；横琴不纳入。 到2035年，拆除新建含拆整结合类用地累计不超7平方公里，整治提升类累计不少于7平方公里。 空间上提“一心两带”。 一心是东部城区，两带是金鼎—前山—南屏产业带、情侣路沿海生态及综合服务复合带。 东部九大重点里含拱北口岸、吉大城市之心、南湾等；西部重点放斗门中心、金湾临空。 时序分三段。 2023—2026年，拆除新建含拆整结合不超19条，整治提升18条，优先南屏科技生态城、南湾、吉大城市之心、拱北口岸、金鼎智造城、前山。 2027—2030年，再推进拆除新建不超7条，累计整治23条，延伸到三溪及凤凰谷、洪保十、唐家及前环、斗门中心、临空。 2031—2035年新增拆除新建不超3条，剩下没进拆建计划的做经常性整治。 老旧小区这边，2026年市政府报告写新开工245个，改造653个小区消防管网，新建改建地下管网220公里。 市住建季度节点是：一季度不少于20个开工，二季度累计不少于80个，三季度累计不少于140个，四季度累计不少于245个。 到8月公开进度，245个任务里已开工132个；全市累计开工老旧小区632个，惠及18万户以上，老旧小区总量996个。 香洲是主城老小改造的大头。 2020—2025年累计开工299个，近7.5万户；2026年计划超200个，投资超9.6亿元，超5万户。 已立项285个、概算批复269个。 夏湾新村进过住建部案例图册，青竹花园做维修资金归集试点，新城市中心广场进全国老小改造纪实案例，这几个项目说明香洲不是只刷外墙，而是把停车、消防、管线、公共空间一起重做。 消防单独列了一笔。 2026年人大票决民生实事里，给600余个没室内消火栓的老旧小区加消防卷盘，涉及近7000栋住宅、约11000个单元。 这类改造不闹眼，但老楼最怕初期火情没水可用，卷盘和管网补齐后，日常安全底线会厚一点。 危旧房原拆原建是2026年9月的新变量。 9月3日印发的《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》有效期三年，适用城镇国有建设用地上的C级、D级危房，或按完损标准评定的严重损坏房、危险房；横琴、独立别墅、村民自建房不进这个政策。 启动条件很具体。 以独立宗地为单位，权属清楚、没纳入成片改造或征收储备计划；抵押查封要先拿权利人、查封机关书面同意。 业主表决要专有部分面积三分之二以上且人数三分之二以上参与，参与表决里面积和人数都四分之三以上同意，才能申报。 资金按“谁受益、谁出资”，产权人自筹为主，可提公积金、申请商业专项贷，也争取政策性金融和上级补助。 自筹款进共管账户，实施主体、区里指定部门、银行三方管，按工程进度拨。 这对老楼业主更可控，但也意味着不是政府包办，前期鉴定、方案、筹资、施工都要业主自己跑大部分流程。 规划上允许总计容增容不超30%，增量优先给加梯、公共走廊、活动空间。 原产权90平方米以下的成套住宅，厨房原小于3.5平方米可加到约4平方米，卫生间原小于2.5平方米可加到约3平方米；超过90平方米的原则上不增加套内。 新增住宅面积的地价，可在首次登记前按申请时点规定补缴；没缴的证上注记，房屋转让时再补。 这条是把一次性筹款压力拆开，短期少掏一块，但转让前仍要结算。 广生这种整村回迁，和危旧房原拆原建不是一套逻辑。 广生走城中村专项，整体用地、回迁位置、转国有用地、统一建设；危旧房是单宗地或连片危楼，业主自己发起，政府做审批和监管。 东部九片里的拱北、吉大、南湾如果涉及城中村，看是否进拆除新建或整治清单；2000年前老楼房如果只旧不危，先做老小改造，达到C/D级再走原拆原建。 两套政策不替代，分别解决“片区更新”和“单楼安全”。 从已公开节点看，珠海这轮不是只发规划名词。 广生3号地块已经到设计审查，245个老小按季度压进度，64条城中村给了19+7+3的拆建节奏和18+23的整治节奏，危旧房细则把表决、资金、增容、地价都写进操